Недвижимость Дубая: вторичка VS новостройки
Ключевые отличия от российского рынка, подводные камни Дубая и лучшие варианты для инвестирования
Рынок недвижимости Дубая очень сильно отличается от той картины, к которой мы привыкли в России и других странах СНГ.
И одно из самых ярких и ключевых отличий - это разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости.
И одно из самых ярких и ключевых отличий - это разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости.
1. Вторичка в Дубае в среднем на 20% дешевле, чем первичка
Мы привыкли, что строящиеся объекты продаются дешевле, чем уже построенные. В целом, это логично — не нужно ждать, заезжай и живи. Или сдавай. В любом случае, квартирой можно пользоваться сразу, поэтому она стоит дороже.
Но в Дубае вокруг первички развернуты настолько большие маркетинговые кампании и их так активно продвигают (а расходы на это закладываются в стоимость объектов), что купить аналогичную квартиру на вторичном рынке обычно можно на 20% дешевле. Парадоксально, но факт. Часто разница в цене доходит и до 35%.
Но в Дубае вокруг первички развернуты настолько большие маркетинговые кампании и их так активно продвигают (а расходы на это закладываются в стоимость объектов), что купить аналогичную квартиру на вторичном рынке обычно можно на 20% дешевле. Парадоксально, но факт. Часто разница в цене доходит и до 35%.
При этом среди покупателей и даже брокеров ходит устойчивый миф о том, что для россиян вторичку в Дубае купить невозможно или для этого обязательно ехать в Дубай и жить там минимум месяц — это не так. Мы купили для наших инвесторов уже больше 100 дубайских квартир у частных владельцев, при этом в 95 кейсах покупка была полностью дистанционной для клиента.
Да, это немного сложнее, чем покупка в новостройке, но вполне реально, если есть профессиональный посредник.
Да, это немного сложнее, чем покупка в новостройке, но вполне реально, если есть профессиональный посредник.
Мы привыкли, что строящиеся объекты продаются дешевле, чем уже построенные. В целом, это логично — не нужно ждать, заезжай и живи. Или сдавай. В любом случае, квартирой можно пользоваться сразу, поэтому она стоит дороже.
Но в Дубае вокруг первички развернуты настолько большие маркетинговые кампании и их так активно продвигают (а расходы на это закладываются в стоимость объектов), что купить аналогичную квартиру на вторичном рынке обычно можно на 20% дешевле. Парадоксально, но факт. Часто разница в цене доходит и до 35%.
При этом среди покупателей и даже брокеров ходит устойчивый миф о том, что для россиян вторичку в Дубае купить невозможно или для этого обязательно ехать в Дубай и жить там минимум месяц — это не так. Мы купили для наших инвесторов уже больше 100 дубайских квартир у частных владельцев, при этом в 95 кейсах покупка была полностью дистанционной для клиента.
Да, это немного сложнее, чем покупка в новостройке, но вполне реально, если есть профессиональный посредник.
Но в Дубае вокруг первички развернуты настолько большие маркетинговые кампании и их так активно продвигают (а расходы на это закладываются в стоимость объектов), что купить аналогичную квартиру на вторичном рынке обычно можно на 20% дешевле. Парадоксально, но факт. Часто разница в цене доходит и до 35%.
При этом среди покупателей и даже брокеров ходит устойчивый миф о том, что для россиян вторичку в Дубае купить невозможно или для этого обязательно ехать в Дубай и жить там минимум месяц — это не так. Мы купили для наших инвесторов уже больше 100 дубайских квартир у частных владельцев, при этом в 95 кейсах покупка была полностью дистанционной для клиента.
Да, это немного сложнее, чем покупка в новостройке, но вполне реально, если есть профессиональный посредник.
2. Управление и сервис в разных башнях сильно различаются
Башни Дубая, в которых продаются апартаменты примерно в одних и тех же ценовых сегментах, очень сильно различаются по уровню управления и сервиса для жильцов.
Даже управляющие компании от одного и того же застройщика могут предоставлять совершенно несопоставимый сервис.
И если на бумаге все более-менее одинаково, то по факту мы имеем из рук вон плохо работающий персонал, неприятные запахи и тараканов в одной башне и идеальные состояние и сервис в соседней башне.
Разумеется, это очень сильно влияет и на инвестиционную привлекательность квартир. Нередки ситуации, когда в одной башне квартиры очень сложно сдать, а в другой они «разлетаются, как горячие пирожки».
Даже управляющие компании от одного и того же застройщика могут предоставлять совершенно несопоставимый сервис.
И если на бумаге все более-менее одинаково, то по факту мы имеем из рук вон плохо работающий персонал, неприятные запахи и тараканов в одной башне и идеальные состояние и сервис в соседней башне.
Разумеется, это очень сильно влияет и на инвестиционную привлекательность квартир. Нередки ситуации, когда в одной башне квартиры очень сложно сдать, а в другой они «разлетаются, как горячие пирожки».
При этом есть еще один важный нюанс — это соседи. В Дубае есть башни, в которых проживает неприятная аудитория резидентов. Эмират популярен в планетарном масштабе, и люди туда переезжают из абсолютно разных стран. Аудитория проживающих — еще один немаловажный пункт в перечне критериев подбора объекта.
И если при покупке вторичной недвижимости эти важные нюансы можно выяснить заранее (что и делают наши брокеры), то в случае с первичкой это черный ящик, который откроется только через некоторое время после сдачи объекта.
И если при покупке вторичной недвижимости эти важные нюансы можно выяснить заранее (что и делают наши брокеры), то в случае с первичкой это черный ящик, который откроется только через некоторое время после сдачи объекта.
3. Классические отличия первички и вторички, помноженные на специфику Дубая
В остальном различия первичной и вторичной недвижимости похожи на ту картину, к которой мы привыкли.
Покупка квартиры в строящейся башне имеет все классические риски и недостатки, главные из которых:
Покупка квартиры в строящейся башне имеет все классические риски и недостатки, главные из которых:
- затягивание сроков сдачи;
- отличие виртуальной картинки на рендерах от реальности;
- просрочка платежа по рассрочке приведет к потере вложенных денег и объекта (cancel);
- несоответствие заявленных amenities с реальными;
- ряд рисков (уровень управления и сервиса, контингент будущих жильцов), которые сложно предсказать заранее, но которые очень сильно влияют на будущую доходность объектов.
При этом отсутствует главный плюс первички — низкая стоимость. Как мы уже говорили, в Дубае первичка в среднем на 20% дороже сопоставимой по остальным параметрам вторички.
Инвестиции во вторичную недвижимость Дубая с пассивным доходом 25% годовых
Резюмируя все вышесказанное — для инвесторов вторичка Дубая сейчас гораздо выгоднее. И именно поэтому мы пока работаем только на вторичном рынке.
Мы отбираем 0,5% лучших объектов на рынке, полностью рассчитываем инвестиционную картину по каждой квартире (включая абсолютно все сопутствующие расходы) и обеспечиваем управление объектами под ключ: дизайн квартиры и ее меблировка, поиск арендаторов, сдача квартиры, предоставление сервиса для жильцов.
Мы отбираем 0,5% лучших объектов на рынке, полностью рассчитываем инвестиционную картину по каждой квартире (включая абсолютно все сопутствующие расходы) и обеспечиваем управление объектами под ключ: дизайн квартиры и ее меблировка, поиск арендаторов, сдача квартиры, предоставление сервиса для жильцов.
Получить каталог
Чтобы получить доступ к каталогу наших лучших объектов с полными инвестиционными расчетами — свяжитесь с нами: